תכנון העברת נכסי מקרקעין מדור ההורים לדור הבא הוא נושא רגיש, מורכב וחשוב – במיוחד כאשר מדובר באנשים בגיל השלישי אשר מעוניינים להסדיר את ענייניהם בעוד מועד. החלטות אלו אינן רק רגשיות ומשפחתיות, אלא גם טומנות בחובן השלכות משפטיות, מיסויות וכלכליות כבדות משקל ולכן מחייבות ליווי מקצועי של עורך דין בקיא בתחום.
הפעם יצאנו לבדוק ביחד עם עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין בצפון, מהם הכלים המשפטיים המרכזיים להעברת בעלות בנכסי מקרקעין תוך סקירת היתרונות, החסרונות וההשלכות של כל אחד מהם.
מהם הכלים המשפטיים להעברת נכסי מקרקעין לדור הבא במינימום טעויות?
צוואה: המסמך הקלאסי לתכנון עיזבון
הצוואה היא כלי משפטי מוכר ויעיל להסדרת אופן חלוקת רכושו של אדם לאחר פטירתו, ובכלל זה נכסי מקרקעין. באמצעות צוואה, המצווה יכול לקבוע במפורש מי יירש את הנכס, באילו תנאים ובאילו חלקים.
החוק מכיר במספר צורות של צוואה (בכתב יד, בעדים, בפני רשות, בעל פה), שלכל אחת דרישות פורמליות שונות – הקפדה על הדרישות הצורניות היא קריטית לתוקפה של הצוואה. לאחר פטירת המצווה, יש להגיש בקשה לקיום צוואה לבית המשפט לענייני משפחה. לאחר בדיקת תקינות הצוואה והעדר התנגדויות, יינתן צו קיום צוואה המאפשר את חלוקת העיזבון בהתאם להוראותיה.
השלכות המיסוי האפשריות של צוואה הם:
- מס עיזבון – נכון להיום, אין בישראל מס עיזבון. עם זאת, יש לקחת בחשבון אפשרות של הטלת מס כזה בעתיד.
- מס שבח – ירושת נכס מקרקעין אינה מהווה אירוע מס שבח. עם זאת, מכירת הנכס על ידי היורשים בעתיד עשויה להיות חייבת במס שבח, בהתאם לרווח שנוצר מיום רכישת הנכס על ידי המוריש ועד ליום המכירה על ידי היורשים.
הסכם מתנה: העברה מיידית של בעלות ללא תמורה
הסכם מתנה הוא כלי משפטי המאפשר העברת בעלות על נכס מקרקעין מאדם אחד (הנותן) לאחר (המקבל) ללא תמורה. הסכם העברה ללא תמורה בין קרובים יכול להיות רלוונטי במיוחד עבור הורים בגיל השלישי המעוניינים להעביר נכסים לילדיהם בחייהם.
לפי עו"ד חן טיגר, הסכם מתנה במקרקעין חייב להיות בכתב על מנת שיהיה תקף כאשר יש להוכיח כי שני הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם המתנה, וכי פרטי הנכס המועבר ברורים ומסוימים.
השלכות המיסוי האפשריות של הסכם מתנה ללא תמורה הם:
- מס רכישה – מקבל המתנה עשוי להיות חייב בתשלום מס רכישה, אלא אם הוא עומד בתנאים לפטור (למשל, העברה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה).
- מס שבח – מתן מתנה במקרקעין פטור ממס שבח, בתנאים מסוימים (למשל, העברה לקרוב משפחה). עם זאת, מכירת הנכס על ידי מקבל המתנה בעתיד עשויה להיות חייבת במס שבח.
נאמנות: ניהול והעברה מתוכננים
נאמנות היא הסדר משפטי מורכב יותר, במסגרתו אדם (היוצר או המהות) מעביר נכסים לנאמן, המחזיק בהם ומנהל אותם לטובת נהנה או נהנים (המוטבים). נאמנות יכולה להיות כלי יעיל לתכנון העברת נכסי מקרקעין לדור הבא, במיוחד כאשר יש צורך בניהול הנכסים לטובת קטינים, אנשים עם מוגבלויות או כאשר המוריש מעוניין לשלוט באופן מסוים בשימוש בנכס גם לאחר מותו.
השלכות המיסוי האפשריות של הקמת נאמנות והעברת נכסים אליה הן מורכבות ויש לבחון כל מקרה לגופו – עשויות להיות השלכות מס רכישה, מס שבח ומס הכנסה בהתאם לסוג הנאמנות ולזהות המוטבים.
חשוב לזכור כי בכל סוג של העברת נכס מקרקעין, יש לבחון היטב את ההשלכות מיסוי המקרקעין (מס רכישה, מס שבח או היטל השבחה) – לכן מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין אשר מתמחה בסוגיות מיסוי מקרקעין, טרם קבלת החלטה או חתימה על מסמך מחייב מכל סוג שהוא.
לסיכום, תכנון העברת נכסי מקרקעין לדור הבא הוא נושא בעל חשיבות רבה עבור אנשים בגיל השלישי. עורכי דין מצוידים בארגז כלים משפטי מגוון – צוואה, הסכם מתנה ונאמנות – המאפשר להם להתאים פתרון אופטימלי לכל לקוח. הבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והמיסויים של כל כלי לצד התחשבות בצרכים ובנסיבות הייחודיות של הלקוח – היא המפתח להצלחה בתכנון זה ולהבטחת עתיד נכסיו בצורה הטובה ביותר.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר –עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק מגוון רחב של שירותים משפטיים בעסקאות מקרקעין בחיפה והקריות (עריכת צוואות וירושות, קניית דירה מקבלן, מיסוי מקרקעין וכדומה).